Est-Albanie en valeur un regard?

Vous êtes à la recherche d'un endroit pour investir là où vous pensez qu'il y aura un excellent potentiel d'appréciation du capital et ne vous dérange pas de prendre un peu de risque. Ah au diable avec elle, le risque est le nom de votre milieu. Paddy Murphy risques, le magnat de l'immobilier irlandais. Eh bien, je pense que je peut avoir la place pour vous.

Quelques années il ya à peine, j'ai écrit un morceau pour Postes Irlande Sunday Business suite d'une visite à la petite enclave des Balkans, puis connu du Monténégro. Il commençait tout juste à être reconnu comme un pays (en fait, au moment où il n'était pas vraiment un pays distinct, car elle était encore «alignés» avec la Serbie) avec un peu de potentiel de gains en capital. En d'autres termes, par rapport aux normes irlandaises prix de l'immobilier étaient coûte pas cher. Propriétés pour EUR30k à EUR40k n'étaient pas rares et il y avait beaucoup de vieilles ruines avec «beaucoup de charme» située autour de la place juste en attente d'être rénovée. Puis-Monténégro absolument explosé. L'inflation des prix depuis cette époque a été phénoménale prix de l'immobilier ont plus que doublé chaque année depuis.

Je n'essaie pas de prendre le crédit pour la flèche par le chemin, je suis juste décrivant le très court délai impliqués une fois les Irlandais ont obtenu leurs crochets dans la place. Depuis quelques années avant cette époque, les irlandais, et d'autres, était devenu tout à fait épris de biens immobiliers en Croatie voisine. Prix ​​là-bas, malheureusement, en particulier autour de Dubrovnik, s'est dramatiquement aggravé et le processus d'achat est presque aussi difficile que ce soit pour un ressortissant irlandais de se marier en Croatie. En revanche la procédure d'achat au Monténégro est assez simple et les prix étaient, bien sûr, extrêmement faible. Donc, vous demandez peut-être, où est tout cela mène? Eh bien, avec l'inflation des prix maintenant vraiment commencer à mordre dans le Monténégro, l'Irlande, étant les pionniers de propriété qu'ils sont, sont à la recherche de la «prochaine grande chose». Or, loin de moi l'idée de vous dire ce que cela prochaine grande chose peut être, mes pouvoirs ne s'étendent pas à de telles prédictions, mais un coup d'oeil à une carte de cette région va rapidement mener à la découverte que le prochain pays le long de ce tronçon de la côte Adriatique est ... L'Albanie.

Je sentais mon niveau de connaissance de ce pays célèbre fermée n'était pas vraiment à la hauteur de sorte qu'une visite était en ordre. Vous pouvez voyager de Londres en Mère Teresa de l'aéroport de Tirana, autrement connu comme Rinus international, mais mon partenaire était en visite en provenance de Croatie et je volé dans Dubrovnik et nous avons roulé à travers le Monténégro pour y arriver. C'est un peu d'une randonnée, mais très instructif en termes de comparaison entre les pays que vous passez à travers eux. Ce n'est pas la longueur de la voiture c'est ça le problème, c'est la pauvreté de l'infrastructure routière. Il est encore pauvre en Montengro, mais il est atroce en Albanie. En cette journée et l'âge il ya encore seulement deux routes qui mènent hors de l'Albanie vers le nord, l'un ou l'autre côté du lac Shkodër (également appelé Skader ou Scutari) qui est partagée avec le Monténégro. Ni vous faire croire que vous passaient d'un pays européen à un autre, il est un peu plus comme un voyage d'une ferme à une autre à la campagne Munster.

L'Albanie, appelé localement Shqipëria, est un pays montagneux entité côtière bordée par le Monténégro des Balkans au nord, au Kosovo, au nord-est, la République de Macédoine à l'est et la Grèce au sud. Une des attractions principales du pays est son 362 km de côtes, une grande partie de celui-ci en grande partie intacte, sur la mer Adriatique à l'ouest, et la mer Ionienne au sud-ouest.

Une grande partie de ce que nous ressentons que nous savons sur l'Albanie est probablement soit complètement faux, ou du moins un peu égaré. Même le pays d'exportation le plus célèbre, Mère Teresa, née à Skopje, en Macédoine, de parents albanais, même si cela n'a pas empêché l'aéroport Rinus d'être nommé en son honneur. Cela met en évidence la façon dont l'albanais expatriés et de leurs descendants se considèrent encore comme essentiellement albanaise, peu importe où ils vivent. Beaucoup d'entre nous sont bloqués dans la pré-1992 image de la société la plus fermée sur terre, mais le pays a parcouru un long chemin depuis ce temps sombre de son histoire, mais avec quelques ratés majeurs le long du chemin.

L'une des hypothèses peu corrects dont nous disposons sur le pays, c'est qu'il ya une disponibilité des biens ridiculement pas cher. Je peux dire que je suis probablement plus jamais se tenir dans une vente front de mer studio pour 15 000 euros. Certes, il était une boîte à chaussures dans laquelle la qualité de la construction et la conception étaient discutables, avec des vues Immeubles à l'arrière, mais il est encore très peu de dépense pour un appartement qui sera toujours en première ligne à moins qu'ils ne commencer à construire dans la mer - pas insondable en Albanie , mais néanmoins peu probable. Prix ​​dans la capitale, Tirana, sont cependant nettement plus élevé que d'autres régions et augmente rapidement.

Il s'agit d'une ancienne civilisation, avec ses habitants, et son langage, la pensée d'avoir descendu de Illyriens. Les Illyriens étaient un conglomérat multi-tribale qui habitent les Balkans occidentaux, comprenant les territoires de la Dalmatie, la Croatie, la Bosnie-Herzégovine, le Monténégro et une grande partie de la Serbie avec la ville du Nord albanais de Shkodër comme capitale.

Dans l'histoire plus récente en Albanie était l'entité finale communiste dans les Balkans pour mettre fin à son régime étouffant en 1992. De 1945 à 1985 l'isolement du pays a été aggravée par la dictature d'Enver Hoxha xénophobe, ce qui élimine presque toutes les formes de la propriété privée et coupant le pays hors des influences extérieures et de l'information. Comme son mandat portait sur la paranoïa Hoxha augmenté de façon spectaculaire et il a ordonné la construction de vastes quantités de squat bunkers épaule, haut, en béton, en forme de champignon, à travers le pays. À un moment donné, ils étaient plus nombreux que les maisons - et certainement d'une meilleure construction. Beaucoup existent encore et il n'est pas rare de les voir bouleversé au bord de la route ou l'abandonner dans la mer.

Certains le ridicule visant à l'Albanie vient de perspectives historiques qui sont pour le moins inhabituel de l'. Le roi Zog (Ahmet Zogolli) qui est devenu le roi auto-proclamé du pays en 1928, était si aimé de ses citoyens, il est dit d'avoir survécu à plus de cinquante tentatives d'assassinat. Il est le seul chef d'État à avoir jamais retourné le feu sur un assassin potentiel. Non content de se proclamer roi, il reçoit le titre de Reine-Mère à sa mère ainsi que l'attribution des titres de prince et la princesse à son frère et sa sœur. Il a été déposé en 1939 qui ne fut pas une grande surprise. Comme pour un héros national, pourquoi ne pas essayer la Sagesse Norman qui a frappé le statut de culte, comme il était le seul acteur occidental dont les films ont été autorisés sous le régime de Hoxha.

Après 46 ans comme le pays le plus inaccessible dans le monde de la transition vers la démocratie multipartisme n'a pas été simple. Les gouvernements successifs ont lutté avec le chômage endémique, la corruption profondément enracinée, de l'infrastructure extrêmement pauvre et d'un réseau mafieux extrêmement puissant style de la criminalité. Tout cela a fait qu'il n'a pas été facile.

Un des plus totalisantes problèmes dans le pays était le scandale du «Pyramid Scheme» qui a ravagé le pays à travers 96 et 97. Ces régimes étaient extrêmement important en ce que le montant investi dans eux sont venus près de la moitié du PIB du pays à l'époque. On estime que pas moins de deux tiers de la population a été impliquée dans une certaine mesure. Dans un pays de seulement 3,5 millions de dollars, deux sociétés ont attiré près de 2 millions de déposants dans quelques mois. Lorsque les régimes s'est effondrée, le gouvernement qui a été fortement impliqué. Il y avait des émeutes généralisées, et le pays a failli à la guerre civile, avec près de 2.000 personnes ont perdu la vie. Les programmes sont nés parce que l'Albanie, à la sortie du communisme, a été le pays le plus pauvre et la plus isolée en Europe. Ses habitants n'avaient jamais été exposés au capitalisme et, en l'absence d'un système formel de financement, ont été amenés à croire que ces systèmes pyramidaux étaient exactement comment l'économie de marché a fonctionné. Parce que les banques officielles ont été limités d'offrir des prêts d'un marché informel se leva, attirer les investisseurs en leur offrant des rendements élevés. Dans un scénario typique de pyramide de Ponzi, les rendements promis ont été versés aux investisseurs initiaux de fonds reçus par ceux qui investissent plus tard. Ces actions, des versions plus petites d'entre elles ont été en cours d'exécution en Irlande ces dernières années, sont insolvables dès le premier jour en tant que passif dépasse l'actif immédiatement. Elles fleurissent d'abord, que les nouvelles des spreads de rendements élevés et plus les investisseurs sont attirés po Le régime pousse généralement jusqu'à ce que l'intérêt et le principal dus aux investisseurs début dépasse l'argent versé par les nouveaux investisseurs. Les régimes de s'effondrer très rapidement lorsque les investisseurs tentent de sortir leur argent, mais découvrent qu'ils ne peuvent pas le faire. De nombreux Albanais, en ce qui était déjà le pays le plus pauvre en Europe, a vendu du bétail, maisons et fermes pour faciliter l'investissement.

Les régimes conduit à un taux d'inflation de plus de 40 pour cent en 97 que le lek s'est déprécié considérablement et le déficit budgétaire a augmenté sur le dos de désordre civil. Remarquablement, les élections depuis l'effondrement ont été jugés largement libre et équitable depuis le rétablissement de la stabilité politique et, en 2005, le Parti démocrate, qui était au pouvoir à l'époque, revient au gouvernement. L'élection, et en particulier la transition ordonnée du pouvoir, a été considéré comme un important pas en avant.

Afin de voir dans quelle mesure l'Albanie a venir, il est nécessaire de prendre cette histoire en compte que tout est relatif. En 1992, il est estimé qu'il y avait seulement 50 voitures dans la capitale, Tirana, comme cela avait été illégal pour des citoyens ordinaires de posséder un véhicule à moteur. Aujourd'hui, la ville est un véritable gâchis querelles du trafic non organisé et chaotique, rempli la plupart du temps avec Mercedes, à la fois ancien et le nouveau. Une section locale a proclamé que l'Albanie a le plus la propriété de Mercedes par habitant d'un pays dans le monde. Conduire à travers le pays de Tirana à la ville côtière de Durres on pouvait à peine discuter avec la statistique, bien que plusieurs autres sources en question les origines d'un grand nombre de ces véhicules. "Il n'est pas rare», a déclaré une source, "pour voir les drapeaux Bayern Munich encore en vol sur les antennes de ces voitures quand ils arrivent dans le port de Durres." Il ne fait aucun doute qu'un marché noir florissant reste pratiquement intact dans cette partie des Balkans occidentaux et l'on soupçonne en effet que l'Allemagne pourrait bien être à court bon nombre de marques peu comme un résultat.

Bien que l'économie albanaise continue de croître, il est toujours l'un des pays les plus pauvres en Europe. Il contient une grande économie "informelle", ainsi que l'énergie extrêmement pauvres et les infrastructures de transport. Le gouvernement s'est engagé à Corridor 8, un corridor de transport paneuropéen reliant la mer Adriatique et la mer Noire depuis les ports italiens de Bari et Durres dernières Brindisi et de Tirana en Albanie, Skopje en Macédoine et à Sofia, Burgas et Varna en Bulgarie. Le projet a été évoquée depuis 1990 et a commencé la construction en 2001. Des retards ont mis l'achèvement du corridor dans le doute bien que certains des gouvernements concernés se sont engagés l'an dernier pour accélérer les travaux en cause. La capacité des Albanais pour financer leur portion doit être remis en question que le gouvernement semble incapable de financer ce infrastructures routières de base il est actuellement dans le pays et le système ferroviaire est archaïque, au mieux. Le pays continue de travailler à rejoindre l'OTAN et l'UE, après avoir récemment signé un Accord de stabilisation et d'association qui est la première étape adhésion à l'UE, mais ne vous attendez pas que cela se produise dans un proche avenir.

L'Albanie est majoritairement musulmane, mais il est un pays qui est très tolérant des différences religieuses et c'est un sujet qui génère rarement un débat. Plutôt que de catégorisation par la religion, ils se considèrent albanais ci-dessus toute autre chose, cela vaut aussi pour les Albanais de souche restés au Kosovo, la Macédoine et la Grèce. Au cours des siècles l'Albanie s'est engagée dans des guerres défensives, perdre du territoire à la Grèce, la Serbie et le Monténégro le long du chemin. Relations avec la Serbie sont particulièrement crus que le nettoyage ethnique des Albanais du Kosovo menées dans de Slobodan Milosevic dans sa quête pour une Grande Serbie était la cause principale du conflit des Balkans dans les années nonante.

L'absence d'hypothéquer pour les étrangers est susceptible de supprimer tout mais l'investisseur plus audacieux en Albanie. Les transactions immobilières sont également limités par la forte concentration des propriétés non enregistrées et d'un cadre des arcanes administratives. Cela dit, il s'agit d'une situation que l'amélioration de l'Albanie est l'un des croissances les plus rapides de tous les pays de cette région, mais il est à partir d'une base très faible. Le gouvernement estime que le secteur immobilier dynamique est cruciale pour le développement économique et apporte des améliorations à faire en sorte que le processus de transaction est plus transparent. Le secteur de la construction a été estimée à l'origine de 47% de l'économie albanaise en 2005 et cela a probablement augmenté depuis. Il ya un rapport 200 millions d'euros dans l'UE soutenue par projets en cours et les plans sont avancées pour la construction de 10.000 nouveaux appartements à Tirana qui abrite une grande quantité de bâtiment communiste aux normes.

Il a été largement noté que les niveaux de revenu en Albanie semble être beaucoup plus élevé que suggèrent les statistiques officielles et de vente de propriété chiffres semblent étayer cette observation. Offres portant sur des biens résidentiels impliquent souvent des montants en espèces substantiels, qui auraient renvoyés dans le pays par des Albanais à l'étranger, mais souvent d'autres activités, peut-être, y compris la vente de voitures Mercedes.

Accédants à la propriété exigent maintenant des appartements de qualité d'environ 100 m². jusqu'à 600 euros par m². dans les zones de bonne qualité. Il est très probable que la première vague d'investisseurs seront impliqués dans l'achat de produits hors des plans pour assurer le service à la demande locale. Il ya une classe moyenne en plein essor en Albanie cherche à gravir les échelons de la propriété et alimente un boom de l'immobilier en pleine croissance. Les banques ont réduit les taux d'intérêt locaux pour inciter les clients, mais il n'ya aucune indication que ce marché peut être ouvert aux étrangers à court terme. Le gouvernement a approuvé un projet de loi Côte partielle développement pour lutter contre la construction excessive dans certains domaines, en particulier le long de la côte à Durres.

Parcelles à proximité de la côte sont généralement au prix de 50 euros-150 m carrés. avec quelques parcelles le long de la côte sud a déjà atteint plus de 200 euros m². Il n'ya pas de TVA et du droit de timbre de 3% lors de l'investissement dans les terres. La demande pour les parcelles côtières, en particulier dans le sud, a considérablement augmenté au cours des deux dernières années.

Comme beaucoup de prix Europe de l'Est en Albanie sont majoritairement exprimés en euros. Nouveaux haut de gamme développements résidentiels à Tirana ont demandé des prix allant jusqu'à 1 500 euros le mètre carré. qui est assez cher par rapport aux normes albanaises. À mi-marché immobilier vont de 500 euros-700 au mètre carré. Propriétés d'occasion dans les zones de bonnes généralement commander EUR1 ,200-1, 500 par m². mais ils ne se déplacent pas rapidement une grande partie de l'ancienne action est d'une norme contestable. De masse sur le marché des appartements communistes peuvent être achetés à moins de EUR450 par m². mais ne pas s'attendre à un redressement rapide. Titre peut souvent être manquant complètement et les acheteurs locaux sont très méfiants de ce produit. Un petit nombre d'étrangers sont actuellement activement investir dans l'immobilier albanaise, principalement du Moyen-Orient et en Asie, mais il ya des signes que certains Royaume-Uni et les acheteurs irlandais commencent à dériver dans le marché.